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律师风采

新泰律师:如何签订合同才能避免,二手房的购买陷阱?

 

发布日期:[2016/10/16 10:41:55]   

 
 

目前二手房买卖的实务中,由律师介入的非常少,而房产中介从业人员由于专业知识不够或者急于达成交易等原因,而疏于审查交易的关键环节,进而导致争议频发。本文系根据实务中常见的争议,总结出买卖双方应注意的问题,供打算买房的朋友们参考。 一、关于合同签字的注意事项 无论是签订《居间协议》还是正式的《房产买卖合同》,都应由产证上的所有权利人和买受人本人在合同上签字,如果一方要求由代理人签字的,应到公证处办理委托公证。 二、购房资格审查与责任承担 通常购房资格审查是在签订正式的《房屋买卖合同》之后进行,如果买受人购房资格未能审核通过,将导致合同无法履行。因此,我们建议买卖双方可要求房产中介对买方的购房资质进行审查判断,另一方面最好预先拟定购房资格如何不能审查通过时,应该如何承担责任的条款。 三、房屋的权利状况的审查 对于买方而言,不仅要审查卖方是否具有产权,同时还要注意审查房产是否设置抵押,抵押权人是银行还是个人。如果有可能,可以打听一下产权人的财务状况以及职业等,因为实务中出现过这样的案例:产权人借了高利贷,并用房产进行抵押,但是没有进行抵押登记;虽然法律上没有登记的抵押权不能对抗第三人,并不妨碍交易的进行,但是还会存在其他风险,比如:房产在交易过程中有可能被法院查封;甚至交易完成后,高利贷的债主还可能到房产所在地进行没完没了的骚扰。 四、关于贷款的问题 实务中,很多的二手房的买家都是需要贷款的。这个问题存在以下风险: 1、由于买家的原因导致银行不批准贷款申请,甚至更换多家银行也不能获得通过; 2、由于银行的原因迟迟不放款,实务中曾经出现过延迟6个月放款的情况。 对于这个问题,通常约定由于买家的原因导致贷款申请不能批准的,应该及时用现金补齐,否则要承担违约责任;由于银行的原因延迟放款的情形,建议可以约定一个双方都能接受的合理期限,如果超过这个期限,双方可以选择解除合同或者约定违约责任的条款。 五、户口问题 二手房的户口问题是买家特别要注意的,因为一旦卖家不迁出户口,在上海的司法实践中,如果买家以要求卖家迁出户口为诉由的,法院一般均不予受理,而且也无法强制执行迁出户口。因此,为了保证买家的权益,买家可以要求在买卖合同中约定,户口如果不及时迁出,卖家要承担违约责任的条款。而以该条款要求卖家承担违约责任的诉讼,法院是可以受理的。 【结语】 以上四个问题是二手房买卖实务中常见多发的问题,所有的二手房买卖中均会涉及。实践中也出现过买方或者卖房蓄意诈骗的情形,更应该引起注意。诈骗的主要手段包括但不限于以下情形:用假房产证诈骗、利用假公证诈骗、利用出售查封的房屋诈骗、出售列入拆迁范围的房屋进行诈骗、以先过户后付款的方式再次出售房屋方式诈骗等。

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